W Warszawie ubyło biur, ale najemcy się nie spieszą

W ubiegłym roku deweloperzy oddali do użytku w stolicy niewiele ponad 60 tys. m kw. powierzchni biurowych. Jest to najniższa wartość rocznej nowej podaży w ostatnich pięciu latach – wynika z danych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych.

Czas na modernizacje i wyburzenia

– Na koniec 2023 r. całkowite zasoby biurowe w Warszawie wyniosły 6,23 mln m kw., czyli mniej niż rok temu. Oznacza to wycofanie części budynków z rynku w celach przebudowy lub zmiany funkcji. Taki trend jest widoczny w Europie Zachodniej od wielu lat i dotarł nad Wisłę już na stałe – mówi Mateusz Polkowski z JLL.

Według ekspertów BNP Real Estate Poland polski rynek nieruchomości komercyjnych wkrótce obejmie fala modernizacji, ponieważ ok. 70 proc. budynków jest nieefektywnych energetycznie. Obecnie w Warszawie już trzy budynki biurowe poddawane są modernizacji: Warta Tower, Saski Crescent oraz University Business Center II.

Według Bartosza Oleksaka z Axi Immo w przypadku atrakcyjnych lokalizacji w centrum zaczęły pojawiać się propozycje wyburzeń starszych i nieefektywnych budynków, a następnie zastąpienie ich nowymi projektami. Przykładem może być biurowiec Upper One, który powstaje w miejscu Atrium International. Eksperci Savillsa zauważają jednak, że od drugiej połowy 2023 r. aktywność deweloperów w stolicy wzrosła. Według nich w najbardziej optymistycznym scenariuszu w latach 2024–26 na rynku może się pojawić około 445 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej.

Najemcy na postoju

Popyt na powierzchnię biurową w stolicy zamknął się w 2023 r. na poziomie 750 tys. m kw. Zdaniem Jakuba Potockiego z Axi Immo oznacza to stabilizację. Umowy dotyczące 43 proc. powierzchni zawarto w wyniku renegocjacji.

– Duży współczynnik renegocjacji może wskazywać, że część firm postanowiła dać sobie jeszcze czas i poczekać z wyborem lepszej lokalizacji biura o wyższym standardzie do następnych trzech do pięciu lat – mówi Jakub Potocki.

Według ekspertów Newmark Polska renegocjacje są też coraz częściej postrzegane jako oszczędne rozwiązanie, które pozwala na jednoczesną redukcję powierzchni i jej dostosowanie do aktualnych potrzeb najemców. Zdaniem Tomasza Czuby z JLL do pozostania w obecnej lokalizacji skłaniają również wysokie koszty aranżacji powierzchni od stanu deweloperskiego i mniejsza elastyczność deweloperów w negocjacjach warunków najmu.

Natomiast najemcy potrzebujący powyżej 5 tys. m kw. mają obecnie zbyt mało ofert. Według Daniela Czarnieckiego z Savillsa ci, którzy mogą wstrzymać się z przeprowadzką do 2025 lub 2026 r., mogą liczyć nie tylko na większy wybór, ale też na to, że niższy poziom komercjalizacji budynków stworzy okazję do uzyskania atrakcyjnych warunków najmu.

Ekspert zwraca też uwagę na wzrost znaczenia elastycznych powierzchni biurowych w Warszawie. Na koniec ubiegłego roku w stolicy działało 88 biur serwisowanych i coworkingowych, oferujących ponad 196 tys. m kw. powierzchni. W ostatnim roku otwarto sześć nowych lokalizacji, które powiększyły zasoby powierzchni flex o ponad 18,7 tys. m kw. Na pierwszą połowę 2024 zaplanowano otwarcia kolejnych 4,2 tys. m kw. w dwóch lokalizacjach.

Geografia pustostanów i czynszów

Malejąca podaż i dość duża aktywność najemców sprawiły, że wskaźnik pustostanów zmalał o 1,2 pkt proc. r/r. i na koniec 2023 r. wynosił 10,4 proc. całkowitej dostępnej powierzchni biurowej w stolicy. Według Axi Immo statystykę zawyża Służewiec, gdzie wskaźnik ten przekracza 20 proc. W pozostałych lokalizacjach jest poniżej 10 proc.

Eksperci Newmark Polska spodziewają się dalszego spadku wskaźnika pustostanów w 2024 r., szczególnie w strefach najchętniej wybieranych przez najemców. Mogą natomiast wzrosnąć stawki czynszów w najlepszych biurowcach. Obecnie czynsze wynoszą 22-26 EUR/m kw./mies. w centrum oraz 16-18 EUR w lokalizacjach poza centrum. Presję na wzrost ceny najmu wywiera stabilny popyt na nieruchomości typu prime oferujące inteligentne rozwiązania oraz z zakresu ESG. Starsze biurowce muszą natomiast coraz częściej konkurować niższą ceną.

Previous Article

Wielki powrót. Hit transferowy w polskiej lidze!

Next Article

Duży spadek deficytu budżetowego USA w styczniu

You might be interested in …

Analiza poranna – Dzień X coraz bliżej

LEAH MILLIS / Reuters / Forum Zaledwie kilka dni przed terminem, po którym, o ile Kongres nie podniesie limitu zadłużenia, rząd nie będzie mógł regulować wszystkich zobowiązań na czas, urzędnicy Departamentu Skarbu pracują nad potencjalnym […]