Listopad 2022 r. to już trzeci miesiąc z rzędu, gdy średnia cena mieszkania wynikająca z umów notarialnych w Polsce spadała — wynika z raportu Cenatorium przygotowanego dla PB i Bankier.pl. Wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych wyniosła 110,34 pkt i była niższa o 0,35 od październikowej. W ciągu roku — od listopada 2021 do listopada 2022 r. — wartość indeksu urban.one wzrosła jedynie o 0,98 pkt. Rok wcześniej jego wzrost r/r wyniósł 5,2 pkt.
Zdaniem większości ekspertów Cenatorium (67 proc.) nadchodzące półrocze przyniesie stabilizację cen mieszkań. Pozostali są zdania, że ceny będą spadać, a żaden z nich nie spodziewa się wzrostu. To spora zmiana — wcześniej przez kilka miesięcy przeważało przekonanie, że w ciągu najbliższych sześciu miesięcy ceny mieszkań będą spadać. Miesiąc wcześniej uważało tak aż 73 proc. ekspertów Cenatorium.
Podobnie zmieniły się przewidywania dotyczące sprzedaży — w tej edycji ankiety ustabilizowania sprzedaży mieszkań w kolejnych miesiącach spodziewało się 58 proc. ekspertów, a 42 proc. przewidywało dalszy spadek liczby zawieranych transakcji. Miesiąc wcześniej aż 87 proc. spodziewało się dalszego spadku, a jedynie 13 proc. stabilizacji.
Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszej analityczki ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, popyt wciąż utrzymuje się na zmniejszonym poziomie, czego skutkiem jest wzrost podaży, szczególnie na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym deweloperzy obniżają liczbę wprowadzanych nowych inwestycji, dostosowując ją do popytu.
— Mieszkania sprzedają się nadal, choć dużo wolniej. Nie wszystkich stać na ich zakup ze względu na brak lub niską zdolność kredytową. Spadek popytu skutkuje tym, że ceny ofertowe mieszkań podlegają licznym korektom. W listopadzie średnie ceny ofertowe z ogłoszeń aktywnych na rynku pierwotnym nadal nieznacznie spadały, jednak na rynku wtórnym odnotowaliśmy nieznaczny wzrost — mówi Małgorzata Wełnowska.
Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, podkreśla, że stabilizacja cen mieszkań utrzymuje się od wiosny 2022 r.
— Spodziewam się, że pierwsza część roku będzie kontynuacją tego trendu. W okresie stabilizacji kilkuprocentowe wahania na poszczególnych rynkach są normalnym zjawiskiem. Na wartości będą tracić nieruchomości położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach, drogie w utrzymaniu, ale to też normalne zjawisko — mówi Marcin Krasoń.
Przeceny w metropoliach
W listopadzie, drugi miesiąc z rzędu, spadały też średnie ceny w umowach notarialnych w dużych miastach. Wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych wyniosła 118,69 pkt, czyli o 0,7 pkt mniej niż w poprzednim miesiącu.
Sytuację na poszczególnych rynkach ilustruje monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego.
— W Gdańsku, Gdyni oraz Poznaniu średnie ceny ofertowe w ciągu miesiąca spadły. We Wrocławiu i Warszawie spadek dotknął rynek pierwotny, na wtórnym ceny nieznacznie wzrosły. W Łodzi natomiast sytuacja jest odwrotna — na rynku pierwotnym średnia cena wzrosła, a na wtórnym spadła. Jedynym miastem z miesięcznym wzrostem średniej ceny za m kw. pozostaje Kraków — mówi Małgorzata Wełnowska.
W listopadzie spadł czas ekspozycji ofert na portalach ogłoszeniowych, co może być wynikiem korygowania ogłoszeń sprzedaży.
— Takie zabiegi wpływają na ceny, dlatego też od kilku miesięcy obserwujemy wahania cen ofertowych w górę i dół — dodaje Małgorzata Wełnowska.
Ceny w Warszawie rosną
Kupujący mieszkania w stolicy podpisywali w listopadzie umowy z wyższą ceną niż kupujący w październiku. Indeks urban.one wyniósł 119,45 pkt i był o 0,68 pkt wyższy niż w październiku. To już trzeci miesiąc z rzędu, gdy wartość indeksu w stolicy nieznacznie rośnie. Porównując jednak ostatni listopadowy wynik z wynikiem z listopada 2021 r., wzrost wyniósł tylko 1,99 pkt.
Małgorzata Wełnowska podkreśla, że trendy dotyczące cen ofertowych w Warszawie znacznie się różnią: w przypadku mieszkań deweloperskich w listopadzie po raz kolejny doszło do spadku średniej ceny (-3,7 proc.), jednak na rynku wtórnym odnotowano znaczny jej wzrost (4,4 proc.).
— Różnica między aktywnymi ofertami a cenami mieszkań usuwanych z oferty jest istotna. Oznacza to, że warszawiacy nie akceptują obecnego poziomu cen. Do transakcji dochodzi zdecydowanie rzadziej niż w przeszłości. Na rynku widać wysoką aktywność inwestorów. Z oferty najszybciej znikają mieszkania małe, typowe produkty inwestycyjne, jednak ze względu na ograniczony dostęp do kredytowania takie mieszkania są też najczęściej wybierane przez kupujących lokum dla siebie — mówi Małgorzata Wełnowska.
Grunty tracą
Ceny działek budowlanych w miesiącach poprzedzających listopadowy odczyt indeksu urban.one na przemian rosły i malały. W listopadzie 2022 r. indeks wyniósł 140,29 pkt. W porównaniu z październikiem jego wartość spadła o 1,46 pkt, a w porównaniu z listopadem 2021 r. o 2,63 pkt.
Większość ekspertów Cenatorium (58 proc.) prognozuje, że w nadchodzących sześciu miesiącach sytuacja na rynku gruntów budowlanych się pogorszy, jedna trzecia przewiduje stabilizację, a tylko nieliczni są zdania, że się poprawi.
Z obserwacji Cenatorium wynika, że liczba aktywnych ofert sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę rośnie. Już od prawie roku analitycy obserwują na tym rynku spadek popytu. W ślad za rynkiem gruntów podąża rynek domów jednorodzinnych, którego najbliższa przyszłość nie wygląda zbyt obiecująco.
— Powodów jest kilka, a najważniejsze to trudności z otrzymaniem kredytu, inflacja, drożejące materiały i robocizna oraz koszty energii. Kolejnym są wysokie koszty eksploatacyjne domów w porównaniu z mieszkaniami, szczególnie w czasie kryzysu energetycznego. Przyszłość rynku domów jednorodzinnych na nadchodzący rok czy dwa lata nie rysuje się zbyt obiecująco. Kupować, budować i mieszkać w nich będą wyłącznie ludzie z grubym portfelem — uważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
