Jak Krzysztof Z. stracił „biurowiec za 500 zł”

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

• jak to możliwe, że biurowiec o powierzchni ponad 3,5 tys. m kw. był przez lata wynajmowany za 500 zł miesięcznie, a jego właściciel nie płacił podatku od nieruchomości?
• w jaki sposób ten mocno nietypowy proceder został przerwany?
• i co to wszystko ma wspólnego z Krzysztofem Z., inwestorem giełdowym z zarzutami prokuratorskimi na karku, o którym w ostatnich miesiącach kilka razy pisał Puls Biznesu?

Posłuchaj

Czy można wynajmować dziewięciopiętrowy biurowiec o powierzchni użytkowej ponad 3,5 tys. m kw. za 500 zł miesięcznie, nie płacąc przy tym podatku od nieruchomości? I to w sytuacji, gdy na karku ma się komorników i niezaspokojonych wierzycieli? Firmy związane z Krzysztofem Z. przez lata dowodziły, że jak najbardziej, ale to się właśnie skończyło…

Inwestor, podejrzany i bankrut

Krzysztof Z., członkowie jego rodziny (m.in. żona Violetta) oraz osoby z nim kojarzone i współpracujące to działający bez rozgłosu inwestorzy, kontrolujący liczne spółki notowane dziś lub kiedyś na rynku głównym GPW i NewConnect, takie jak Powszechne Towarzystwo Inwestycyjne (PTI), Zastal, PC Guard, IZNS Iława czy Medapp.

O grupie pisaliśmy w PB kilkakrotnie. W sierpniu 2022 r. ujawniliśmy, że Krzysztof Z., a także 10 związanych z nim osób usłyszało zarzuty w śledztwie szczecińskiej prokuratury dotyczącym działalności gangu wyłudzającego kredyty i podatki, a w listopadzie 2022 r., że poznańska prokuratura przedstawiła Krzysztofowi Z. i trzem jego współpracownikom zarzuty oszukania obligatariuszy PTI oraz działania na szkodę wierzycieli byłej giełdowej spółki.

Między jednym a drugim artykułem napisaliśmy też, że kontrowersyjny inwestor od marca 2019 r. jest formalnie bankrutem, a podobny status mają liczne związane z nim firmy. Nie przeszkadza to jednak części z nich przez lata dysponować nieruchomościami o dużej wartości, a jednocześnie nie płacić od nich podatku czy opłat za użytkowanie wieczyste oraz skutecznie unikać egzekucji.

Łańcuszek transakcji

Jedną z takich nieruchomości był biurowiec w Zielonej Górze, historycznie należący do grupy giełdowego Zastalu (dziś PGF Polska Grupa Fotowoltaiczna). W marcu 2015 r. za 10 mln zł kupiło go PTI, by kilka miesięcy później wnieść nieruchomość aportem do spółki Rowet (już przy wycenie na poziomie 2,8 mln zł). Jeszcze w 2016 r. sądy uznały te transakcje za „uprawdopodobnione czynności bezskuteczne, zdziałane z pokrzywdzeniem wierzycieli”, ale to nie powstrzymało łańcuszka transakcji. W 2016 r. biurowiec trafił do spółki Diamentowy Park, a potem do firmy Asas. Choć w ciągu dwóch lat zmienił właściciela kilka razy, to wciąż znajdował się w orbicie wpływów Krzysztofa Z. i powiązanych z nim osób.

Egzekucję z nieruchomości próbował prowadzić SGB Bank, który w marcu 2015 r. finansował zakup nieruchomości przez PTI i dlatego ma na niej ustanowione hipoteki na około 12 mln zł. O ile jednak udało mu się wpisać do ksiąg wieczystych nieruchomości zakaz jej dalszego zbywania i obciążania, o tyle egzekucja pozostawała bezskuteczna. W 2021 r. komornik działający na wniosek SGB Banku zlecił jednak oszacowanie nieruchomości (rzeczoznawca wycenił ją na 14,4 mln zł) i szykował się do licytacji.

W reakcji na to spółka Asas, obecny właściciel biurowca, w listopadzie 2021 r. wystąpiła do sądu w Warszawie o sanację, wiedząc, że jej otwarcie z mocy prawa zawiesi egzekucję komorniczą. Nie zważając na to, komornik wyznaczył termin licytacji nieruchomości — na marzec 2022 r. Do niej jednak nie doszło, bo kilka dni wcześniej Asas poinformował, że Włodzimierz Kosiak, jego prezes, zrezygnował z funkcji i spółki nie miał kto reprezentować.

14 groszy za m kw.

W międzyczasie warszawski sąd zabezpieczył majątek Asasu przez powołanie tymczasowego nadzorcy sądowego, którym został doradca restrukturyzacyjny Jan Hambura. W swoim sprawozdaniu dla sądu napisał on m.in., że Asas „w sposób rażący dążył, i w dalszym ciągu dąży, do pokrzywdzenia wierzycieli, próbując ukryć lub zmniejszyć swój majątek”.

O co chodzi? Głównie o umowę dzierżawy zielonogórskiego biurowca, jaką Asas jeszcze w 2016 r. podpisał z inną spółką powiązaną z Krzysztofem Z. — Sulechowską Park (jej beneficjentem rzeczywistym jest Ruslan Zhivkov, zięć Krzysztofa Z.). Zgodnie z nią cała nieruchomość, o powierzchni ponad 3,5 tys. m kw. jest wydzierżawiana za 500 zł miesięcznie (!). Przy czym zgodnie z aneksem podpisanym tuż przed złożeniem wniosku o sanację na okres prowadzenia postępowania sanacyjnego kwota miała wzrosnąć do 20 tys. zł.

Jan Hambura uznał obie kwoty za rażąco zaniżone i tuż po otwarciu sanacji Asasu, do czego doszło w październiku 2022 r., już jako zarządca spółki wystąpił do sądu o zgodę na odstąpienie od niekorzystnej umowy. W grudniu 2022 r. warszawski sąd wydał taką zgodę, ale Sulechowska Park złożyła zażalenie tę decyzję. I pojawił się jeszcze jeden problem.

Sulechowska Park od 2020 r. również pozostawała w restrukturyzacji (a konkretnie w przyspieszonym postępowaniu układowym) i zgodę na odstąpienie od umowy powinien wydać również nadzorujący jej postępowanie sąd w Poznaniu. Ostatecznie nie była ona potrzebna, bo tak się złożyło, że w październiku 2022 r. poznański Sąd Rejonowy odmówił zatwierdzenia układu Sulechowskiej z wierzycielami, a potem tę decyzję podtrzymał Sąd Okręgowy.

Podatek nieopłacany od sześciu lat

Sulechowska Park próbowała jeszcze występować o sanację, ale sąd w Poznaniu odmówił i piłeczka wróciła do sądu warszawskiego. Ten 11 lipca 2023 r. oddalił zażalenie Sulechowskiej na decyzję o zgodzie na odstąpienie od umowy i otworzył Janowi Hamburze drogę do przejęcia zielonogórskiego biurowca. Doszło do tego w ostatnich kilku dniach.

Jednocześnie okazało się, że Sulechowska Park, która sama wynajmowała budynek za 500 zł miesięcznie, podnajmowała go dalej ponad 40 podmiotom za kwoty rzędu 60-70 tys. zł miesięcznie. Był on wynajęty tylko w części, a Jan Hambura liczy, że jeszcze przed jego sprzedażą uda mu się doprowadzić do sytuacji, by poziom wynajmu znacząco wzrósł.

Pieniądze z wynajmu i późniejszej sprzedaży mają trafić głównie do wierzycieli hipotecznych, którymi są SGB Bank i spółka z nim powiązana (ich łączna wierzytelność to około 13,5 mln zł) oraz miasto Zielona Góra. W tym ostatnim wypadku wierzytelność na kwotę 552 tys. zł wynika z faktu, że Asas nie opłacał podatku od nieruchomości od 2017 r. Na nic natomiast nie mogą liczyć podmioty powiązane z Krzysztofem Z. — zarządca uznał, że ich rzekome wierzytelności warte kilkanaście milionów złotych zostały wykreowane.