Obecnie mamy w Polsce ok. 3,7 m kw. powierzchni self storage na milion mieszkańców, podczas gdy średnia w Europie wynosi 23 m kw. – wynika z raportu „FEDESSA self storage industry report 2022 – Europe” (FEDESSA to skrót od Federation of European Self Storage Associations). Jednak nadrabiamy zaległości – o ile w Europie w 2021 r. wielkość tych powierzchni wzrosła średnio o 5 proc., w krajach takich jak Polska, gdzie segment ten dopiero się rozwija, wzrost jest szybszy.
Self storage:
Rzeczy, które kiedyś gromadziliśmy na strychu, w piwnicy, w komórkach lokatorskich, przybywa wraz z bogaceniem się społeczeństwa i potrzebne są na nie dodatkowe powierzchnie.
Marek Wiśniewski
Magazyny self storage to budynki z małymi zamykanymi pomieszczeniami do przechowywania rzeczy. Korzystają z nich osoby prywatne podczas przeprowadzek, remontów, wyjazdów za granicę, ale też firmy przechowujące w nich niepotrzebne na co dzień archiwa, meble itp.
– W USA usługa self storage powstała dużo wcześniej niż w Polsce i rynek tam jest już dojrzały. W Europie pierwszy magazyn samoobsługowy powstał w Wielkiej Brytanii w 1979 r. W Polsce początki sięgają pierwszej dekady XXI w. Dwa pierwsze obiekty kupiliśmy w 2014 r. od inwestora norweskiego (marka City Self Storage), który wybudował je w latach 2006-07. Kolejne budowaliśmy już sami – mówi Guy Pinsent, założyciel i właściciel Less Mess Storage, największego dewelopera self storage i lidera rynku w Polsce.
Podaż mikropowierzchni
Według raportu stowarzyszenia FEDESSA w Polsce znajdują się już 64 obiekty o łącznej powierzchni najmu 138 tys. m kw., co stanowi zaledwie 1,2 proc. powierzchni self storage w Europie. Średnio jeden taki magazyn samoobsługowy w Polsce wynajmuje 3,1 tys. m kw. rocznie – podobnie jak średnia w całej Europie.
Zdaniem Dmitra Logvinenko, dyrektora zarządzającego TopBox, w Polsce mamy ok. 20 budynków self storage. Podobnie szacuje rynek Guy Pinsent, podając, że Less Mess Storage jest największym graczem w Polsce z ponad 70-procentowym udziałem na rynku. Less Mess Storage posiada obecnie 12 obiektów o łącznej powierzchni 70 tys. m kw. netto.
– W statystykach Fedessy są ujęte obiekty firm należących do tego stowarzyszenia, w tym przechowalnie składające się z postawionych na utwardzonej ziemi kontenerów stalowych. Ze względu na ograniczenia prawne i techniczne nie są to jednak trwałe nieruchomości – wyjaśnia rozbieżności Arkadiusz Niewiński, koordynator projektu GizoBOX.
Właściciele magazynów w budynkach podkreślają oferowane przez nie warunki przechowywania rzeczy – stałą temperaturę i wilgotność, oświetlenie, ochronę, dostępność 24 godziny na dobę przez 7 dni w tygodniu w ciągu całego roku.
– W Less Mess Storage nowe budynki mają panele fotowoltaiczne, pompy ciepła, najnowsze systemy wentylacyjne, czujniki temperatury i wilgotności powietrza i to wszystko może być zdalnie kontrolowane – mówi Guy Pinsent.
Dynamiczny biznes
Obłożenie zależy od dojrzałości obiektu. Po oddaniu do użytkowania każdy jest pusty, dopiero wraz z upływem czasu rośnie udział wynajętych powierzchni.
– Deweloper biurowca lub galerii podpisuje umowy przedwstępne najmu jeszcze przed ich oddaniem do użytku. Natomiast deweloper self storage zaczyna podpisywać umowy z klientami dopiero po oddaniu budynku do użytku, a zanim osiągnie duży poziom obłożenia (np. ponad 80 proc.), mijają nawet cztery lata – mówi Guy Pinsent.
W przypadku nieruchomości takich jak magazyny, biurowce czy centra handlowe są to umowy na długie lata i duże powierzchnie. Self storage mają wielu małych klientów, powierzchnie najmu w niektórych obiektach zaczynają się już od 1 m kw., terminy są bardzo krótkie (od jednego miesiąca) i elastyczne, bo można je wypowiedzieć z 30-dniowym wyprzedzeniem. Początkowo więc operator nie ma w ogóle przychodów, a już ponosi koszty zatrudnienia, mediów, płaci podatki.
TopBox otworzył latem 2022 r. swój pierwszy magazyn o powierzchni 6,5 tys. m kw. w Polsce i liczy, że osiągnie w ciągu trzech lat obłożenie na poziomie 90-95 proc. Wcześniej w 2017 r. firma rozpoczęła działalność na rynku niemieckim, gdzie posiada pięć działających magazynów i trzy w budowie.
– Widoczną różnicą między tymi dwoma rynkami jest średnia wielkość wynajmowanego boksu: w Niemczech wynosi 4-5 m kw., a w Warszawie 2-3 m kw. – mówi Dmitri Logvinenko.
Według Arkadiusza Niewińskiego obłożenie w GizoBOX potrafi podczas wakacji gwałtownie wzrosnąć, po czym stopniowo spadać jesienią, co może być związane z cyklem wynajmu mieszkań. Także zmiany na rynku biurowym – przejście firm na hybrydowy system pracy, podnajmy powierzchni biurowej – spowodowały wzrost wynajmowanych powierzchni.
– Po roku od rozpoczęcia działalności średnie obłożenie w naszym pierwszym obiekcie w Warszawie wynosi ok. 40 proc. – mówi Arkadiusz Niewiński.
Intratna inwestycja
Według raportu Fedessy w 2022 r. średni ważony czynsz netto dla powierzchni self storage we wszystkich objętych badaniem rynkach wyniósł 290 EUR/m kw./rok. Czynsze w całej Europie stale rosną i są obecnie znacznie wyższe niż przed pandemią. W Polsce była to kwota 154 EUR. Niższy był tylko średni czynsz na Łotwie (96 EUR) i w Rumunii (126 EUR). Najwięcej zapłacili średnio za m kw. rocznego najmu w self storage najemcy w Szwajcarii (391 EUR bez VAT).
Polityka cenowa części operatorów przypomina stosowaną w hotelarstwie – podwyżki i obniżki pojawiają się często ad hoc w zależności od trendów obserwowanych na rynku konkurencji. Zasadą jednak są malejące opłaty za 1 m kw. wraz ze zwiększającą się powierzchnią czy okresem najmu w umowie.
Według Arkadiusza Niewińskiego na początku należy jednak liczyć się z inwestycją rzędu co najmniej kilkunastu milionów złotych. Natomiast według Dmitra Logvinenko inwestycja w obiekt o powierzchni 6,5 tys. m kw. najmu to ok. 7 mln EUR, licząc zakup gruntu.
– Self storage może być dobrą inwestycją, która powinna generować po osiągnięciu docelowego obłożenia około 10-procentową stopę zwrotu, czyli EBIDTA na poziomie 700 tys. EUR przy zainwestowaniu 7 mln EUR – mówi Dmitri Logvinenko.
O takim samym zwrocie z inwestycji mówi Guy Pinsent w przypadku obiektów Less Mess.
Poszukiwanie najemców self storage odbywa się głównie w internecie.
– Znajduje nas tam 70 proc. klientów, 15 proc. przychodzi z polecenia, a reszta to klienci, którzy widzą nas, przechodząc ulicą, na której się znajdujemy. Są to głównie okoliczni mieszkańcy lub firmy zlokalizowane w promieniu 15 minut jazdy od naszego magazynu – mówi Dmitri Logvinenko.
Arkadiusz Niewiński wymienia kampanie Googla i na Facebooku. Biznes self storage wyróżniają też też internetowe systemy rezerwacyjne przypominające te funkcjonujące w turystyce, co przyspiesza operacje i pozwala na efektywność zatrudnienia. Less Mess i Top Box zatrudniają po dwie osoby w jednym obiekcie, GizoBOX jedną osobę.
Szansa na rozwój
Według stowarzyszenia FEDESSA w Wielkiej Brytanii jest ok. 2 tys. magazynów na 68,5 mln mieszkańców, a w Polsce 64 (20 z nich pod dachem) na 37,7 mln ludności.
– W Houston w USA, gdzie mieszka porównywalna z Warszawą liczba osób, jest ponad 390 magazynów self storage, a w Warszawie jest siedem takich obiektów. W Polsce jest spore pole do ekspansji. Dlatego planujemy aktywnie rozwijać działalność TopBOX w Warszawie i innych dużych miastach – mówi Dmitri Logvinenko.
Podobne plany mają też inne firmy. Less Mess Storage planuje budowę kolejnych budynków w Polsce i zagranicą, a GizoBOX planuje ekspansję do kolejnych po Warszawie miast w kraju. Jako największe wyzwanie dla rozwoju wszyscy wymieniają małą świadomość istnienia tej usługi w społeczeństwie.
Marka Less Mess Storage jest własnością zagranicznych inwestorów prywatnych, TopBOX należy do międzynarodowego funduszu inwestycyjnego, a GizoBOX to polski kapitał prywatny.
W Polsce rynek jest tak młody, że nie widać jeszcze transakcji kupna obiektów przez dużych inwestorów instytucjonalnych. W Europie takie zakupy są coraz częstsze. Według raportu stowarzyszenia FEDESSA w 2021 r. łączna kwota transakcji w tym segmencie w badanych 24 krajach wyniosła 650 mln EUR, co stanowiło 3,5-krotny wzrost w stosunku do 2020 r.
