Coworkingi rozpychają się na rynku biurowym

Całkowite zasoby elastycznej powierzchni biurowej w Polsce sięgnęły na koniec września 2022 r. ponad 320,5 tys. m kw. Trzy czwarte (239 tys. m kw. w 114 budynkach) operatorzy powierzchni elastycznych w uruchomili od 2018 r. — wynika z raportu Workthere.pl, należącej do firmy doradczej Savills platformy umożliwiającej wyszukiwanie elastycznych biur.

Powierzchnie elastyczne nie przekraczają obecnie 3 proc. zasobów biurowych w największych miastach. Jednak zdaniem Thomasa Jodara, lidera projektu Workthere w Savills w Polsce, udział tego typu powierzchni w całkowitych zasobach biurowych w przyszłości może wzrosnąć nawet do 20 proc. Ponad połowa coworkingów i biur serwisowanych w Polsce (56 proc.) znajduje się w Warszawie. Wynosi ona 178 tys. m kw., co stanowi 2,8 proc. całkowitej powierzchni biurowej stolicy.

Jednak to nie Warszawa, lecz Kraków może pochwalić się najwyższym w Polsce udziałem powierzchni elastycznych — 47 tys. m kw. biur flex to 2,9 proc. powierzchni biurowej Krakowa. Trzecie miejsce dzierży Wrocław z powierzchnią 36 tys. m kw., co stanowi 2,7 proc. powierzchni biurowej stolicy Dolnego Śląska. Tuż za podium znalazła się Łódź, mająca 16,7 tys. m kw. powierzchni elastycznych, czyli 2,6 proc. zasobów biurowych miasta.

Najwięksi operatorzy

Najwięcej powierzchni elastycznych oferuje w Polsce firma IWG z markami Regus oraz Spaces, mająca 19-procentowy udział w łącznej powierzchni flex w kraju — wynika z rankingu JLL. Kolejne miejsca na podium zajmują WeWork (11 proc.) i Chillispaces/Loftmill/Rise.pl (9 proc.).

Ranking operatorów powierzchni flex

Źródło: raport JLL, „Flexible office market in Poland Q3 2022”

Według raportu JLL na podium na poszczególnych rynkach znaleźli się:

W Warszawie (179 tys. m kw.): WeWork 19 proc., IWG (Regus&Spaces) 17 proc., Brain Embassy 11 proc.

W Krakowie (46,5 tys. m kw.): Chillispaces/Loftmill/Rise.pl 37 proc., IWG (Regus & Spaces) 20 proc., Business Link 10 proc.

W Katowicach: IWG (Regus & Spaces) 43 proc., CitySpace 27 proc., Cluster Offices 17 proc.

We Wrocławiu (32,3 tys. m kw.): CitySpace 31 proc., Quickwork 13 proc., Business Link 12 proc.

W Poznaniu (7,9 tys. m kw.): Business Link 61 proc., IWG (Regus & Spaces) 39 proc.

W Trójmieście (22,8 tys. m kw.): Collab 28 proc., IWG (Regus & Spaces) 23 proc., O4 Coworking 22 proc.

Czynsze rosną

Workthere podaje na podstawie danych opracowanych przez analityków Savillsa, że koszt jednego stanowiska pracy w biurze serwisowanym lub coworku w Warszawie to średnio 380 EUR za miesiąc, podczas gdy w miastach regionalnych 260-340 EUR. Biorąc pod uwagę wysoki popyt na powierzchnię serwisowaną w połączeniu z wysoką inflacją i rosnącymi cenami energii, które wpłynęły na wzrost opłat eksploatacyjnych, Savills przewiduje, że wkrótce operatorzy będą zmuszeni podnieść ceny usług w celu utrzymania rentowności.

Analitycy Savillsa zauważają, że klienci biur elastycznych coraz częściej zgłaszają zapotrzebowanie na ponad 50 stanowisk.

— Tylko listopadzie odnotowaliśmy ponad 20 takich transakcji, w tym niektóre na ponad 100 biurek. Tendencja jest widoczna głównie w Warszawie, ale także miasta regionalne odnotowują wzrost wielkości transakcji. Główni użytkownicy coworków to firmy technologiczne, zwłaszcza dostawcy rozwiązań opartych na chmurze, producenci oprogramowania i deweloperzy gier — mówi Thomas Jodar.

Według Adama Lisa, doradcy ds. elastycznych rozwiązań biurowych w JLL, luka w nowej podaży deweloperów, tymczasowa relokację wielu firm z Ukrainy, a równocześnie upowszechnianie się pracy hybrydowej przełożyły się m.in. na rekordowo wysokie zainteresowanie biurami elastycznymi.

— Przeciętne obłożenie największych operatorów w stolicy i w największych miastach regionalnych przekraczało w listopadzie 70 proc., a w dzielnicach centralnych nawet 90 proc. Drastycznie malejąca oferta nowoczesnej powierzchni biurowej powoduje, że wiele małych i średnich firm decyduje się na rozwiązania elastyczne, aby przeczekać lukę nowej podaży. Ta z kolei stanowi poważną barierę wejścia nowych operatorów, a istniejącym ogranicza możliwość ekspansji. W konsekwencji obserwujemy stopniowy wzrost cen, na który niebagatelny wpływ ma także obecna sytuacja gospodarcza — mówi Adam Lis.