Rok temu Puls Biznesu jako pierwszy informował o planach wprowadzenia w ciągu dwóch lat Grupy Arche na giełdę. Obecne spowolnienie, które dotyka branżę deweloperską, nie sprzyja jedbnak debiutowi.
Po pierwsze – rewitalizacje:
– Sprawa się opóźni z uwagi na sytuację rynkową, a nasze siły przerzucamy na inne projekty – mówi Władysław Grochowski, prezes Grupy Arche.
Te inne projekty to obiekty wielofunkcyjne z dużym udziałem funkcji hotelowej. Arche niedawno dokupiło 6,5-hektarową działkę sąsiadującą z ponad 60-hektarowym gruntem po zakładach papierniczych w podwarszawskim Konstancinie i liczy, że już w 2023 r. zacznie tam prace budowlane. W sumie na zakup przeznaczyło 30 mln zł, a w najbliższych 11 miesiącach zainwestuje jeszcze ok. 60 mln zł. Na początek planuje prace rewitalizacyjne, by zabezpieczyć zabytkowe hale przed ruiną.
Po pierwsze: ustrzec przed ruiną
W pierwszej kolejności firma chce zabezpieczyć przed dalszą dewastacją zabytkowe budynki starej papierni w Konstancinie, bo grozi im kompletna ruina. Ma też nadzieję na rozpoczęcie prac budowlanych przy obiekcie hotelowym, choć procedury związane ze zmianą planu (w studium zagospodarowania są tu jeszcze tereny produkcyjne) i decyzjami środowiskowymi oraz uzgodnienia z konserwatorem zabytków trwają bardzo długo.
Projekt Arche przewiduje w Konstancinie również inwestycję mieszkaniową, ale z tą firma chce jeszcze poczekać. Według Władysława Grochowskiego w inwestycji mieszkaniowej Arche w Konstancinie dach nad głową może w przyszłości znaleźć ok. 6 tys. osób.
Hotele ciągną biznes
Tymczasem w segmencie hotelowym jest całkiem nieźle. Wyniki kończącego się roku w hotelach Arche pokazują 30-procentowy wzrost przychodów względem przedpandemicznego 2019 r.
– Pesymiści oczywiście narzekają, ale ceny energii już tak bardzo nie szaleją. Zresztą mamy umowy podpisane do końca 2023 r. przy dobrych cenach, a poza tym mocno wchodzimy we własną energię odnawialną. Na razie jest to “mała” fotowoltaika, a w przyszłości pojawi się też biogazownia i farmy fotowoltaiczne. Choć i tu niestety procedury są bardzo trudne i przewlekłe – mówi Władysław Grochowski.
W ośmiu hotelach założono instalacje po 50 KW za cenę ok. 1,5 mln zł. Inwestycje w energię odnawialną powinny się zwracać po kilku, maksymalnie dziesięciu latach. Zdaniem Władysława Grochowskiego jeszcze ważniejsza niż zwrot z inwestycji jest ochrona środowiska.
Drugi z priorytetów Arche – rewitalizacja zabytkowej Elektrociepłowni w Bytomiu – również wymaga szybkiego działania. Już w 2020 r. EC Szombierki została uznana przez Fundację Europa Nostra za jeden z siedmiu najbardziej zagrożonych obiektów europejskiego dziedzictwa kultury.
– Powstanie tu wielofunkcyjny kompleks, gdzie obok części hotelowej przewidujemy działalność kulturalną i oświatową. Być może z tych równoległych projektów to właśnie Szombierki szybciej wejdą w fazę realizacji, gdyż na Śląsku działa Fundusz Sprawiedliwej Transformacji i pewnie tam będzie łatwiej o finansowanie – mówi Władysław Grochowski.
Duże inwestycje – duże pieniądze
Jak duże są to przedsięwzięcia, mogą świadczyć statystyki otwartej w czerwcu 2020 r. inwestycji Cukrownia Żnin. Jej pierwszy etap zajął trzy lata i kosztował 130 mln zł, w tym z kapitału własnego 80 mln i emisji obligacji 50 mln zł (już wykupionych). Jak podkreśla prezes Arche, w trakcie budowy żaden bank nie był w stanie udzielić kredytu.
Obiekt posiada 316 pokoi hotelowych, ok. 700 miejsc noclegowych, kilka sal konferencyjnych, w tym jedną o powierzchni 1200 m kw., browar, kino, kręgielnię, duży basen, spa, kilka restauracji. Przez 11 miesięcy 2022 r. średnie obłożenie wyniosło ponad 50 proc., sprzedaż – ok. 40 mln zł, a zysk operacyjny ok. 14 mln zł.
– W 2023 r. rozpoczynamy drugi etap inwestycji: osiedle mieszkaniowe, mieszkania dla seniorów, kolejne pokoje hotelowe, sale konferencyjne, gastronomię oraz muzeum cukrownictwa – mówi Władysław Grochowski.
Arche finansuje inwestycje pozyskując pieniądze z różnych źródeł, każdy projekt jest traktowany indywidualnie. Oczywiście podstawą jest kapitał własny, który wynosi 550 mln zł, ale też pieniądze inwestorów, którzy kupują lokale hotelowe w Systemie Arche. Firma korzysta też z kredytów inwestycyjnych udzielanych przez banki i emisji obligacji na poszczególne projekty.
– Kilka miesięcy powołaliśmy Alternatywną Spółkę Inwestycyjną, w której inwestorzy będą mieli niski próg wejścia – mówi Władysław Grochowski.
Niezależnie od rozpoczęcia tych dwóch priorytetowych inwestycji Arche kupuje obiekty od innych właścicieli. Dwa nie całkiem wykończone, aczkolwiek już działające hotele, ma zamiar nabyć w najbliższych miesiącach, a w sprawie dwóch kolejnych firma zaczęła już wstępne rozmowy.
– To nie są duże obiekty. W stanie, w jakim je kupujemy, mają wartość ok. 20 i 30 mln zł. Zainwestować w nie trzeba dwa, trzy razy tyle – mówi Władysław Grochowski.
Okiem eksperta
W mieszkaniach chłodno, hotele nabierają rumieńców
Katarzyna Tencza
dyrektor ds. nieruchomości komercyjnych w Walter Herz
Drastyczny wzrost stóp procentowych spowodował, że rynek kredytów hipotecznych w 2022 r. załamał się. Ilość udzielonych kredytów hipotecznych spadła o ok. 70 proc. Znaczna część potencjalnych nabywców mieszkań została odcięta od finansowania, co odbiło się na rynku. Deweloperzy wstrzymali realizację nowych projektów, nie mając nadziei na odbicie popytu w perspektywie krótkookresowej. Spora liczba szczególnie mniejszych firm zaczyna mieć trudności z płynnością, sprzedaje grunty, nawet te przygotowane już pod kolejne inwestycje.
W tych okolicznościach decyzja firmy Arche o opóźnieniu inwestycji mieszkaniowej w Konstancinie nie zaskakuje. Spółka od wielu lat związana jest z rynkiem hotelowym, specjalizuje się w projektach z tego sektora. Oferuje lokale we własnym, autorskim systemie Arche, które kupowane są w celach inwestycyjnych. Wyniki rynku hotelowego zaczynają wracać do poziomu sprzed pandemii. Średnia cena (ADR) znacząco wzrosła. Biorąc pod uwagę kondycję obu segmentów, zaangażowanie się dewelopera w sprzedaż i zarządzanie lokalami o przeznaczeniu hotelowym tym bardzie nie zaskakuje.
