W branży nieruchomości gorącym tematem jest ostatnio podatek od pustostanów, nad którym pracuje Ministerstwo Finansów (MF). Ma być remedium na problemy mieszkaniowe Polaków. Po grudniowej wypowiedzi Artura Sobonia, sekretarza stanu w MF, wszyscy są głodni szczegółów. Wiceminister powiedział, że samorządy powinny mieć prawo uchwalania wyższych podatków od nieruchomości na lokale, które nie są zamieszkane przez konkretny okres. W poniedziałek, 13 lutego, rano poprosiliśmy resort o konkrety – na jakim etapie są prace i czemu miałyby służyć nowe regulacje, kiedy może zacząć obowiązywać danina, w jakiej wysokości i kogo będzie dotyczyć. Do zamknięcia dzisiejszego wydania nie otrzymaliśmy odpowiedzi. Dużo do powiedzenia ma natomiast branża.
Paląca kwestia
Wiele wskazuje na to, że problem deficytu mieszkań będzie się pogłębiał. Choć deweloperzy zapewniają, że chcieliby budować więcej, sytuacja rynkowa zmusza ich do wciśnięcia hamulca.
Adobe Stock
Będą próby obejścia prawa
Według danych ośrodków badawczych w Polsce brakuje około 1,5-2 mln mieszkań. Tymczasem, jak podaje GUS, około 1,8 mln lokali to pustostany.
– W samej Warszawie jest ich 200 tys., a w Krakowie – 70 tys. Puste powierzchnie są faktycznym i nabrzmiewającym problemem, który w pewnym momencie może się nawet okazać groźny dla rynku – uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dodaje jednak, że opodatkowanie nieużytkowanych mieszkań nie byłoby w Polsce proste.
– Należałoby przede wszystkim zdefiniować pojęcie „pustostanu”, m.in. określić czas, przez który lokal jest niezamieszkany. Trzeba by też opracować system identyfikacji takich lokali, ustalić sposób naliczania daniny, pozyskać i wyszkolić dodatkowe kadry w urzędach skarbowych i zapewnić odpowiednio długi okres vacatio legis. Właściciele pustostanów wypracowaliby zapewne metodę omijania podatku, np. poprzez pozorne zakwaterowywanie osób trzecich – zwraca uwagę Jarosław Jędrzyński.
Barbara Bugaj, analityk ds. rynku nieruchomości, do tej wyliczanki dokłada konieczność zbadania jakości zidentyfikowanych pustostanów. Zrujnowane domy i lokale nie zwiększą dostępności mieszkań.
Podatkowe eksperymenty
Pomysł rządu, by opodatkować pustostany, nie jest oryginalny. Zakusy na regulowanie rynku najmu podatkami mają też władze w innych krajach. W tym roku taką daninę wprowadziły Kanada i Irlandia. W Kanadzie właściciele pustych mieszkań muszą zapłacić 1 proc. wartości lokalu za okres, w którym był on nieużywany. W Irlandii, jeżeli mieszkanie jest użytkowane przez mniej niż 30 dni w roku, właściciel musi zapłacić trzykrotność obowiązujących lokalnie podatków od nieruchomości. Pustostany opodatkowuje się też w Wielkiej Brytanii – wysokość daniny jest ustalana lokalnie. Efekty tych eksperymentów nie są jeszcze znane.
Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta Otodom Analytics, dyskusja na temat pustostanów poszła w złym kierunku.
– Ile jest pustych mieszkań, w których ktoś chciałby zamieszkać? Przecież to ułamek promila. To nieprawda, że setki tysięcy mieszkań w dużych miastach stoją puste, a Polacy są bezdomni. Dlaczego o takim podatku robi się głośniej w roku wyborczym? Bo mieszkaniówka to gorący temat. Uderzając w „bogatych kapitalistów trzymających mieszkania w kieszeni”, walczy się po prostu o głosy. Spora część Polaków ma problem z zakupem czy wynajmem mieszkania, ale nie rozwiąże tego wprowadzenie kolejnego podatku – przekonuje Marcin Krasoń.
Skutkiem może być wzrost cen
Wątpliwości co do skuteczności proponowanej daniny ma także Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
– W zamyśle rządu miałaby ona zwiększyć koszt utrzymania pustego mieszkania, skłaniając część inwestorów do wynajmu. To z kolei miałoby zwiększyć liczbę mieszkań dostępnych na rynku i wpłynąć na obniżenie stawek najmu. Czy tak będzie? Szczerze wątpię. Dostępność mieszkań raczej się nie zmieni. W dłuższym okresie dodatkowe koszty spowodują wzrost stawek, bo wynajmujący będzie chciał przenieść je na najemcę – mówi Małgorzata Wełnowska.
Z dystansem do rządowego pomysłu podchodzi także Marcin Jańczuk, ekspert rynku nieruchomości w Metrohouse.
– Osoby, które decydują się utrzymywać pustostany, są w mniejszości, a przesłanki mogą być bardzo różne. Właściciel może np. odwlekać remont ze względu na jego wysoki koszt. Gdy w końcu go przeprowadzi, mieszkanie trafia na rynek, więc pustostan jest stanem przejściowym. Powodem niewynajmowania pustego mieszkania mogą być też obawy związane z niedostateczną ochroną własności w polskim prawie – mówi Marcin Jańczuk.
Są lepsze sposoby
Zdaniem Marcina Krasonia, aby zwiększyć dostępność mieszkań, lepiej upraszczać procedury budowlane, by formalności nie ciągnęły się miesiącami. Inną propozycją jest uwalnianie gruntów należących do spółek skarbu państwa, agencji rządowych i samorządów.
– Warto też zająć się na poważnie budownictwem socjalnym i komunalnym oraz wprowadzić zachęty do aktywności spółdzielni budowlanych. Inne rozwiązanie to zlikwidowanie asymetrii w prawie – w Polsce najemca jest chroniony dużo bardziej niż właściciel mieszkania, to odstrasza coraz większą rzeszę potencjalnych wynajmujących – mówi Marcin Krasoń.
