Niepewność gospodarcza i utrudniony dostęp do finansowania zmusiły deweloperów budujących biura do wstrzymania inwestycji. To oznacza, że co najmniej do 2025 r. znalezienie wolnej powierzchni będzie znacznie trudniejsze niż dotychczas. Nie dotyczy to jednak wszystkich dużych rynków. Na niektórych wielkość powierzchni w budowie jest zaskakująco duża, podobnie jak wskaźnik pustostanów.
Katowice z rekordową podażą
Z najnowszych danych firmy Knight Frank wynika, że obecnie najwyższy wskaźnik biurowych pustostanów jest w Łodzi. Wynosi aż 21 proc. i tylko w 2022 r. urósł o 5,2 pkt proc. Na koniec grudnia 2022 r. w budowie było prawie 48 tys. m kw. biur, z czego niemal 41 tys. ma zostać oddane w 2023 r. To więcej niż średnia podaż z ostatnich pięciu lat, która wyniosła 39 tys. m kw.
Współczynnik powierzchni niewynajętej jest wysoki także we Wrocławiu, gdzie wynosi 15,6 proc. Jednocześnie buduje się tu najwięcej spośród wszystkich miast — prawie 154,5 tys. m kw., a około 100 tys. ma zostać ukończone w 2023 r. To znacznie więcej niż w 2022 r., gdy oddano do użytku 65,7 tys. m kw.
Potencjalni najemcy mają wybór również w Krakowie, gdzie wolnych jest 16 proc. powierzchni biur. Poza tym w 2022 r. deweloperzy ukończyli ponad 100,5 tys. m kw., czyli o 66 proc. więcej niż w 2021 r. Prawie 107 tys. m kw. jest w budowie, a 101,6 tys. ma powstać jeszcze w 2023 r.
Knight Frank odnotował również wysoki wskaźnik pustostanów Katowicach, gdzie wolnych jest 17,1 proc. powierzchni biur. Poza tym w 2022 r. deweloperzy ukończyli rekordowe 127,3 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni, prawie 97 tys. jest w budowie, a 77 tys. ma powstać jeszcze w 2023 r.
Najemcy wrócili na rynek:
Aktywność deweloperów w Warszawie maleje, ale zapotrzebowanie na biura jest coraz większe. W 2022 r. wynajęto tu 860 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni, o ponad 33 proc. więcej niż rok wcześniej.
Adobe Stock
Poznań stawia wysoko poprzeczkę
Największy problem z dostępnością biur jest w Poznaniu, gdzie współczynnik powierzchni niewynajętej na koniec 2022 r. wynosił zaledwie 10,5 proc., o 2,2 proc. mniej niż rok wcześniej, a jednocześnie w 2022 r. nowych metrów nie przybyło.
W Warszawie wolnych jest 11,6 proc. powierzchni biur. W 2022 r. rynek urósł o 234 tys. m kw., a w budowie jest 185 tys. To znacznie mniej niż rok wcześniej i przed pandemią, gdy podaż w realizacji wynosiła 700-800 tys. m kw.
W trudnej sytuacji są również najemcy w Trójmieście, gdzie w 2022 r. oddano do użytku 50,6 tys. m kw. biur. To nie tylko o ponad 30 proc. mniej niż rok wcześniej, ale też dwa razy mniej niż wynajęto w 2022 r. W budowie jest 59,2 tys. m kw., podczas gdy w ubiegłych latach było to 150-200 tys.
Biura do poprawki
Eksperci podkreślają, że wysoki wskaźnik powierzchni niewynajętej nie zawsze oznacza duży wybór dla najemców. Wiele pustych przestrzeni jest bowiem przestarzałych, nieprzystosowanych do użytku i wymagających pilnej modernizacji.
— Spodziewana rekordowo niska podaż nowych biur może być szansą dla starszych budynków, dla których ostatni czas był wymagający ze względu na bardzo dużą liczbę nowych inwestycji oddanych do użytku w latach 2020-22. Jednak o tym, czy będzie boom na modernizacje, zdecydują przede wszystkim najemcy. Praca hybrydowa oraz spodziewane spowolnienie gospodarcze powodują, że firmy szukają oszczędności w zmniejszaniu biur. Od skali tego zjawiska oraz liczby nowych firm wchodzących do Polski będzie zależeć kondycja starszych budynków — uważa Marcin Załęski, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w Colliersie.
Podobne obserwacje ma Karol Grejbus, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w Savillsie.
— Luka podażowa będzie miała wpływ na rozpoczęcie modernizacji starszych budynków. Ich właściciele muszą wykorzystać ten moment, aby dostosować się do obecnych wymagań i oczekiwań najemców — mówi Karol Grejbus.
Jego zdaniem z reguły taniej jest dopasować starszą powierzchnię do nowych wytycznych, ale wiąże się z tym również kilka zagrożeń.
— Jeżeli jest to budynek starszy niż 10-15 lat, to zmianom będą podlegać m.in. systemy wentylacji, co dosyć znacząco zwiększy koszt inwestycji. Zmiana układu z otwartego na zamknięty również spowoduje wzrost kosztów. Remontując obecną powierzchnię, skazujemy się na pracę na żywym organizmie — w biurze, które nie może całkowicie przerwać działalności. Co oczywiście w obecnych czasach, gdy duża część rynku pracuje w systemie hybrydowym i przy odpowiednio dobranym harmonogramie, jest do zrealizowania — mówi Karol Grejbus.
