PB: W jaki sposób upowszechnienie pracy hybrydowej wpłynęło na oczekiwania najemców wobec biur?
Jarosław Zagórski, Ghelamco Poland: Wymagania firm wzrosły, podobnie jak konkurencja na rynku biurowym. Biuro stało się narzędziem stosowanym jako zachęta do powrotu do pracy stacjonarnej.
Pozytywną zmianą, do jakiej doszło w ostatnim czasie, jest to, że obecnie nikt już nie dyskutuje, czy biura będą potrzebne czy nie. Podczas pandemii wiele osób wieszczyło koniec tego rynku, tłumacząc, że ludzie przywykną do pracy z domu i będą chcieli funkcjonować już tylko w ten sposób.
Dziś takiego sporu nie ma. Żadna poważna organizacja nie zdecyduje się działać bez biura. Firmy nie chcą, by ich zespoły komunikowały się wyłącznie za pomocą technologii i obcowały ze sobą przez ekran komputera.
FOT. MAREK WIŚNIEWSKI
Ghelamco wprowadziło do swoich biurowców system, który analizuje dane dotyczące ruchu pracowników. Można dzięki niemu np. oszacować zajętość biura w poszczególne dni. Co wynika z tych danych? Jaki model pracy preferują wasi najemcy?
Dzięki Signal OS wiemy też, w jaki sposób pracownicy przyjeżdżają do biura — transportem publicznym, rowerem czy może hulajnogą…
Ale wracając do wniosków, to są one rzeczywiście ciekawe. Pomiary prowadzimy w dwóch naszych biurowcach. Okazuje się, że we wtorek, środę i czwartek budynki są zapełnione w 45 proc. i odsetek ten rósł przez cały 2022 r. Jeśli natomiast chodzi o poniedziałki, to z biura pracuje mniej więcej o połowę mniej osób niż we wtorki, środy i czwartki. W przypadku piątku odsetek wynosi 30 proc. średniej z tych trzech dni.
Mamy więc de facto do czynienia z czterodniowym tygodniem pracy. Dlaczego na home office wybieramy poniedziałki i piątki? Uśmiecham się w tym momencie, bo oczywiście jest to pewna forma przedłużenia weekendu. Można w tym miejscu zastanowić się, na ile czas spędzony w domu na początku i pod koniec tygodnia jest efektywny z punktu widzenia organizacji.
Po wybuchu pandemii opustoszały również biurowe parkingi. Jakie jest dziś ich obłożenie?
Parkingi rzeczywiście są mniej popularne, co wynika nie tylko ze zmiany modelu pracy. Chodzi również o to, że coraz więcej osób przesiada się do komunikacji miejskiej, na rower i hulajnogę. Z drugiej jednak strony w pozwoleniach na budowę widać ograniczanie liczby miejsc dla aut w biurowcach. W naszych kolejnych inwestycjach parkingi będą mniejsze, a przez to zapełnione. Jeśli jednak spojrzymy na starsze biurowce, w których jedno miejsce postojowe przypada na mniej niż 100 m kw., to takie parkingi są teraz częściowo puste.
Choć miejsc dla samochodów w biurowcach będzie mniej, to z pewnością wzrośnie liczba stanowisk dla rowerów, także elektrycznych oraz hulajnóg. Będzie można tu także naładować te pojazdy.
Rosnące znaczenie ekologii widać jednak nie tylko w wyborze transportu. W biurach pojawia się coraz więcej zielonych rozwiązań. Które z nich stosuje Ghelamco i jakie dają one oszczędności?
W ramach zielonej strategii kładziemy nacisk na trzy obszary. Pierwszy to redukcja śladu węglowego, dlatego podczas budowy wykorzystujemy m.in. beton niskoemisyjny. Drugim elementem jest energooszczędność. W tym celu stosujemy sensory optymalizujące zużycie energii elektrycznej, np. w biurowcu Warsaw Unit mamy ich ponad 40 tys. Na bieżąco analizują one pomiary i szukają obszarów, w których można zoptymalizować jej zużycie.
Kolejnym aspektem jest neutralność energetyczna, do której zmierzamy. Warsaw Unit będzie naszym pierwszym biurowcem neutralnym energetycznie. To oznacza, że budynek wyprodukuje tyle energii w ciągu roku, ile zużyje.
Ostatnio dużo się mówi o spodziewanej na lata 2024-25 luce podażowej na rynku biurowym. Co się stanie, jeśli nowej powierzchni będzie mniej? Czy to oznacza, że powszechna stanie się modernizacja starszych budynków, w których mogłyby się lokować zainteresowane firmy?
To są rozłączne rzeczy. Starsze biurowce będą modernizowane, nie ma innej drogi. Po prostu muszą być dostosowane do wymagań rynku, także związanych ze strategią ESG.
Jeśli zaś chodzi o lukę podażową, to jej wpływ wcale nie musi być negatywny. Można to łatwo wytłumaczyć. W Warszawie buduje się obecnie 160 tys. m kw. biur. To niewiele, jednak biorąc pod uwagę ograniczony popyt, właśnie ta spodziewana luka podażowa może zapewnić rynkowi równowagę.
Nie będzie nadpodaży, czynsze będą stabilne, a na rynku nie będzie paniki. Poziom pustostanów, który w 2022 r. wynosił 11,6 proc., utrzyma się w na podobnym poziomie.
Kiedy — pana zdaniem — popyt na biura może się ożywić?
Po ataku Rosji na Ukrainę Polska stała się krajem przyfrontowym. Ze względu na brak stabilności makroekonomicznej firmy opóźniają podejmowanie decyzji, ograniczają nakłady inwestycyjne i rewidują plany związane z ekspansją. Do nowych biur przeprowadzają się dziś tylko te podmioty, które muszą.
Myślę, że 2023 r. będzie trudny i trzeba go po prostu przeczekać. Natomiast według różnych prognoz w latach 2024-25 inflacja w strefie euro powinna wrócić w okolice celu inflacyjnego Europejskiego Banku Centralnego. Przewidujemy, że wtedy rynek zacznie się odbudowywać, dlatego staramy się realizować inwestycje zgodnie z harmonogramem. Chcemy mieć gotowe produkty, gdy wróci pozytywne nastawienie, a także wzrośnie apetyt najemców i inwestorów. Na tym opieramy naszą strategię.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
dziś: „Co dalej z pracą zdalną?”
goście: Karol Grejbus — Savills, Karolina Białowarczuk — Hays Poland, Jarosław Zagórski — Ghelamco Poland, Agnieszka Krawczyk-Rogowska — Skanska.
