GPP liczy na zwycięstwo ekologii nad lokalizacją

Ostatni oddany do użytku przez spółkę GPP biurowiec Bloch produkuje więcej energii elektrycznej, niż jej zużywa, a rachunki za media pozwalają zaoszczędzić najemcom nawet 20 zł/mies./m kw. w porównaniu z rachunkami będącymi standardem w nowoczesnym budownictwie biurowym. We wszystkich czterech biurowcach w kompleksie GPP Business Park jest łącznie 30 tys. m kw. powierzchni najmu.

Inwestor od 2008 r. stosuje innowacje w budownictwie. Już pierwszy jego budynek biurowy Goeppert-Mayer, który w 2013 r. jako pierwszy w Polsce uzyskał certyfikat BREAM na poziomie Outstanding, ma o ok. 50 proc. niższe zużycie prądu i 10x mniejsze zużycie wody niż w typowych biurowcach klasy A. Najnowsze budynki z kompleksu Eco City Katowice (planowanie oddanie do użytku dwóch pierwszych to przełom 2023-24 r.) uzyskały ocenę BREEAM Outstanding na poziomie 94 proc.

Plany jeszcze bardziej zielone

Inwestor budujący najbardziej ekologiczne budynki w Polsce w swojej nowej strategii postanowił budować… jeszcze bardziej zielone.

– Dotychczas skupialiśmy się przede wszystkim na efektywności energetycznej i ponadstandardowym komforcie użytkowników. W naszej najnowszej inwestycji, Eco City Katowice, zdecydowaliśmy się tak zagospodarować teren, aby między budynkami powstał też hektar zieleni i prawie kilometr ścieżek spacerowych – mówi Mirosław Czarnik, prezes GPP.

W projekcie Eco City Katowice inwestor zaplanował takie przygotowanie terenu wokół budynków, aby przy odpowiedniej pogodzie można było na zewnątrz podłączyć komputer do prądu i pracować. Nie rezygnuje przy tym z efektywności energetycznej – moc zainstalowanej na tych budynkach fotowoltaiki ma być sześciokrotnie wyższa niż w poprzednich projektach.

Dwa pierwsze obiekty z czterech wchodzących w skład kompleksu znajdują się już w stanie surowym, a ich wykończenie nastąpi już w 2023 r. Co do dwóch kolejnych prezes GPP nie chce deklarować konkretnych dat. Łącznie w Eco City Katowice powstanie 35 tys. m kw. powierzchni najmu.

Walka o najemcę

Obecny wzrost cen energii pomaga GPP konkurować o najemców z innymi biurowcami. Nie zawsze tak było. Kiedy powstawał pierwszy budynek w kompleksie GPP Business Park, jego zbudowanie było droższe od średniej rynkowej dla biurowców klasy A aż o 22 proc., a czas zwrotu z inwestycji w nowoczesną technologię wynosił 9 lat. Dziś wynosi on 4 lata, a GPP nauczyło się na tej pierwszej inwestycji budować efektywniej i różnica między wysokoefektywnym energetycznie budownictwem a standardem rynkowym spadła do kilkunastu procent.

– Rynek jest jednak trudny. Pojawiła się praca hybrydowa i mniejszy popyt na powierzchnie, co dotyka wszystkich deweloperów i właścicieli biurowców. Nam trudniej jest o tyle, że większość firm chciałaby mieć biuro w samym centrum, nie zwracając uwagi na to, jak trudno tam wjechać i zaparkować – mówi Mirosław Czarnik.

GPP liczy, na to, że gdy do niższych o połowę opłat za media doda zagospodarowanie terenu zielenią i tańsze parkowanie, będzie mógł wygrywać z budynkami w centrum, gdzie nie ma dużego terenu, który można byłoby zamienić w ogród, a za parkowanie osoby spoza Katowic muszą płacić 10 zł za godzinę (katowiczanie 5 zł).

Laboratorium we własnym portfelu

GPP nie jest typowym deweloperem budującym biurowce na sprzedaż – budynki trzyma w portfelu jako długoterminową inwestycję, a przy okazji materiał do zdobywania doświadczeń z zakresu budownictwa pasywnego i energooszczędnego. Firma narodziła się z przekształcenia Agencji Rozwoju Regionalnego w Katowicach, która z finansowaniem rządowo-samorządowo-unijnym miała budować parki przemysłowe na terenach poprzemysłowych. W efekcie powstała hala, która funkcjonuje do dziś i stanowi ważne źródło przychodów.

W pozyskiwaniu najlepszych technologii firmę wspierał założony w 2008 r. klaster budownictwa pasywnego i grant w wysokości kilkuset tysięcy złotych na aparaturę pozwalającą monitorować komfort użytkowników i na podróże studyjne, gdzie uczestnicy klastra mogli poznawać funkcjonowanie energooszczędnych technologii w budynkach. Potem ta wiedza była wykorzystywana w inwestycjach dzisiejszej GPP.

Kiedy w 2008 r. zabrakło funduszy zewnętrznych, a pojawiła się możliwość zaangażowania kapitału prywatnego, Mirosław Czarnik zainwestował w firmę swoje własne oszczędności odłożone na zakup mieszkania i pozyskał dwóch poważnych inwestorów prywatnych, zainteresowanych długotrwałym budowaniem wartości portfela nieruchomości pasywnych.

– Te osoby uwierzyły w przyszłość budownictwa energooszczędnego. Otrzymałem od nich pieniądze na kapitał (7,2 mln zł) i jeszcze więcej w formie pożyczek. Nie wypłacaliśmy też dywidendy przez 17 lat przeznaczając kapitał na rozwój firmy. Ponadto na budowę pierwszego biurowca w GPP Business Park firma uzyskała unijne dofinansowanie na efektywność energetyczną, bez czego nigdy nie moglibyśmy sobie pozwolić na eksperymentowanie z trigeneracją – mówi Mirosław Czarnik.

Czas na dywersyfikację

Obecnie jednak możliwości pozyskania taniego kapitału nawet od prywatnych inwestorów się kończą i GPP musi postawić na dywersyfikację działalności. Już w 2021 r. firma wybudowała pierwszy budynek z mieszkaniami na wynajem instytucjonalny w Katowicach (111 energooszczędnych, w pełni umeblowanych, klimatyzowanych mieszkań), a obecnie rozpoczyna drugą taką inwestycje w Krakowie przy ul. Bratysławskiej na ok. 500 mieszkań (planowane oddanie do użytku w l. kw. 2026).

– Po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej planujemy w Krakowie również budowę dwóch plus energetycznych biurowców przy ul. Conrada, ogółem na 26 tys. m kw. powierzchni najmu – mówi Mirosław Czarnik.