O patodeweloperce, a więc działaniach deweloperów, które mają maksymalizować zyski kosztem jakości życia mieszkańców, mówi się już od dobrych kilku lat. Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) wreszcie postanowiło dokładniej przyjrzeć się problemowi.
– Patodeweloperka staje się coraz bardziej powszechnym zjawiskiem. Media co chwilę pokazują przykłady absurdalnych rozwiązań architektonicznych i budowlanych. Chcemy temu przeciwdziałać, ale w rozsądny sposób – przekonuje Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, dodając, że resort szykuje nowy projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.
W planach są także zmiany w prawie budowlanym oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Choć rządowa inicjatywa ucieszyła branżę, pojawiło się też kilka wątpliwości.
Koniec budowlanego chaosu
Ucywilizować rynek
Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, zapewnia, że projekt resortu zmieni obraz i architekturę nowych osiedli.
Jacek Szydlowski / Forum
Jedną z najważniejszych propozycji MRiT jest zwiększenie minimalnej odległości budynków wielorodzinnych od granicy działki. Obecnie wynosi cztery metry, a po zmianach ma wzrosnąć do sześciu. Resort chce również wprowadzić zmiany w projektowaniu balkonów. Między tymi, które zaplanowano na odrębnych płytach balkonowych, będą musiały być minimum cztery metry. W przypadku mniejszej odległości albo balkonów na jednej płycie inwestorzy będą musieli stosować przegrody o odpowiedniej grubości i wysokości. Zanim budynek zostanie oddany do użytku, konieczne będzie również wykonanie badania poziomu hałasu. W zapowiedziach MRiT znalazł się również fragment dotyczący minimalnego czasu nasłonecznienia pokoi. Obecnie wynosi trzy godziny, a po zmianach będzie to o pół godziny więcej. Deweloperzy mają być ponadto zobligowani do zapewnienia na projektowanych placach i skwerach co najmniej 20 proc. terenu biologicznie czynnego. Zgodnie z zapowiedzią Waldemara Budy nowe założenia to dopiero część większego pakietu działań.
Rynek oczekuje dialogu
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zapewnia, że popiera wszelkie rozwiązania mające na celu doprecyzowanie i uporządkowanie obecnego stanu prawnego.
„Liczymy, że inicjatywa legislacyjna oraz inne towarzyszące jej działania pozwolą ułatwić spełnienie marzeń Polaków o własnym lokum w odpowiednim standardzie. Znaczna część z przedstawionych przez resort rozwoju i technologii propozycji stanowi realizację postulatów naszej branży” – napisał w oświadczeniu PZFD.
Konrad Płochocki, wiceprezes PZFD, zapewnia, że deweloperzy są gotowi na współpracę przy nowelizacji przepisów, dzieląc się z rządzącymi wiedzą i doświadczeniem.
– Ma to szczególne znaczenie w przypadku tak ważnego i złożonego rynku, na który istotny wpływ mają też czynniki niezależne od deweloperów, jak choćby stopy procentowe i podaż kredytów hipotecznych. Wszelkie nowe pomysły powinny zatem opierać się na rzetelnej, wieloaspektowej analizie obecnej sytuacji, by uniknąć wdrożenia rozwiązań, które niwelując pewne problemy, stworzą jednocześnie nowe – tłumaczy Konrad Płochocki.
Podobnego zdania jest Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atalu.
– Z naszego punktu widzenia najważniejsza jest przejrzystość i spójność stosowania przepisów – od administracji centralnej po samorządy i organy terenowe. Bez konieczności pisania o interpretację czy czekania na nową linię orzeczniczą. Jesteśmy otwarci na proponowane zmiany i mamy nadzieję, że mogą wpłynąć pozytywnie na komfort naszych klientów, a także sprzyjać rozwojowi mieszkalnictwa w Polsce –dodaje Mateusz Bromboszcz.
Problematyczne kwestie
Deweloperzy zaznaczają jednak, że niektóre z proponowanych rozwiązań wymagają doprecyzowania. Ich obawy budzi przede wszystkim pomysł zwiększenia do sześciu metrów minimalnej odległości bloków od granicy działki. PZFD tłumaczy, że może to przysporzyć trudności wielu firmom, które już wcześniej kupiły grunty pod inwestycje.
„Zmiana minimalnej odległości może więc oznaczać całkowity brak możliwości wykorzystania tych działek, co odbije się negatywnie na liczbie oferowanych na rynku pierwotnym mieszkań. Zmniejszenie podaży lokali prowadzić może z kolei do wzrostu cen” – napisał w oświadczeniu PZFD.
Wątpliwości branży budzi również propozycja wprowadzenia minimalnej wielkości lokali użytkowych. Zdaniem deweloperów zapis ten nie powinien dotyczyć lokali w tzw. condohotelach.
Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics, nie ukrywa, że ma mieszane uczucia dotyczące rządowych pomysłów na ucywilizowanie branży.
– Z jednej strony dlatego, że hasło „patodeweloperka” dotyczy rynku wtórnego nie mniej niż rynku pierwotnego. Najbardziej patologiczna rzecz na rynku mieszkaniowym w Polsce to zamiana większych mieszkań na cztery czy pięć nanomieszkań – bo czasami to nawet na miano „mikro” nie zasługuje – a deweloperzy nie mają z tym kompletnie nic wspólnego – mówi Marcin Krasoń.
Jednocześnie zgadza się, że większe odległości między budynkami czy więcej terenów biologicznie czynnych to elementy konieczne do zdrowego rozwoju miast.
– Tyle że ten zdrowy rozwój należałoby potraktować kompleksowo – wyjść od sensownej urbanistyki, planów zagospodarowania i tak dalej. Tymczasem pokrycie planami zagospodarowania jest w polskich miastach mizerne, na dodatek znane są przypadki nieoczekiwanych zmian, które jednym pomagały, a innym szkodziły – mówi Marcin Krasoń.
